GAYA - GAYRİMENKUL BAŞARI PROGRAMI
Nisan 21st, 2010
GAYA - GAYRİMENKUL BAŞARI PROGRAMI
1.
. “Gayrimenkul Başarı Programı” tamamen atıl, bir şekilde eskisi kadar kazandırmayan/ popülaritesini yitirmiş, kentin dokusuna artık uyum sağlayamayan ve bunun gibi sorunları olan gayrimenkullerin yeniden kazanılmasına, tekrar geliştirilmesine, yeniden yaratılmasına, gerekiyorsa işlevlerinin değiştirilmesine yönelik çalışmalar olarak adlandırılıyor.
2. ‘Gayrimenkul Başarı Programı’nın, kentsel dönüşüm projelerinden farkı nedir?
Söz konusu projelerde kent ölçüsünde bir büyüklükten ziyade, münferit gayrimenkuller üzerine proje geliştiren GAYA, söz konusu çalışmalarla gayrimenkulü kente iade etmek, yeniden olması gereken değere ulaştırarak, yeniden kazanır hale getirmek, var olan fonksiyonunu tekrar canlandırmak ya da yeni bir fonksiyon kazandırmak gibi sonuçları hedefliyor.
3.
GAYA, “Gayrimenkul Başarı Programı” sırasında öncelikle bölge, pazar, verimlilik analizleri, tekrar en iyi kullanım fonksiyonu gibi çalışmalar yapıyor. GAYA, bu çalışma ile nerelerde aksama olduğunu tespit ediyor ve bunların nasıl giderileceğine dair uygulanabilir fikirlere ulaşıyor. İlk aşamadan sonra yeni fizibilite çalışmaları, işin kurgusu, yeni konsepti gibi çalışmalarla projeyi sürdüren GAYA, yeni projeyi geliştirdikten sonra, gerekli tadilat ruhsatları alınana kadar projenin ön pazarlama programlarının hazırlanmasından, reklam, pr çalışmalarına, hukuki alt yapıdan işletme kurallarına kadar her konuda danışmanlık yapmaya devam ediyor ve sonrasında aktif pazarlama işlerini üstleniyor ve neticesinde oluşturulan yeni sistemi işletmesini alıp yönetiyor.
4.
Gayrimenkul Başarı Programı’nın en önemli getirisi, verimlilik noktasında yatırılmış ve yatırılabilecek sermayenin sağlıklı ve gerçekçi olmasını sağlıyor.
Kriz ve Değişim
Şubat 16th, 2009 Arnold Twenby
biri
İkinci
nedeni okumak için ise bir sonraki yazıyı bekleyiniz.
Gayrimenkulde fırsat - çok geç olmadan
Şubat 4th, 2009
Mehmet bey uçağının bir saat rötarlı olduğunu öğrenince VİP lounge’a geçti ve kahvesini aldı eline. O sırada ne görsün eski arkadaşı Ali’de aynı durumda idi.
Sıkıca sarıldı iki eski dost.Belki 10 yıldır görüşmemişlerdi.Yılların özlemini giderdikten sonra işten güçten açıldı.Mehmet Bey zaten dertli idi ve eski dostu ile sıkıntısını bir parça paylaşırsa rahatlayacağını düşündü.Ve söze başladı.
Mehmet Bey,
Yıllardır geceli gündüzlü çalışmıştı.
Bugün hali vakti yerindeydi ama çalışmaya başladığı yokluk günlerini hiç unutmamıştı…
Birçok cesur girişimci gibi yoktan var etmişti her şeyi.Bazı günler eve yağmurda karda gecenin köründe gitmişti.Çocuklarını sabah uyurlarken ve yine gece uyurlarken öpüp koklayabilmişti.Tüm bu yıllar yoğun emekle geçmişti.
Şimdi ise parası vardı..
Gayrimenkulun yükselişini görmüş,ertelediği hayatı yaşamak için fırsat olduğunu fark etmişti.
Her dönem kazanan kazandıran bir fırsat, ektiğinden fazlasını alabileceği konut
yada ticari gayrimenkul yapıp satabilir, kiraya verebilir ve ömür boyu gelir elde edebilirdi.Uygun fiyat veren olursa satardı bile…
Hemen haber saldı.Önce arsalar buldu sonra iyi bir mimar,gönlüne göre bir avm yaptırdı,bir başka arsaya da konutlar…Bir ekip kurdu..konutları satmak, avm’yi kiralamak için..
Niye komisyon versindi bir aracı kuruma.Kendi işini de ben var ettim bunu da yaparım diyordu.Çevresi de hak veriyordu bu fikre.
Başta fena gitmedi işler .Avm’de kiralamalar ve konutlarda satışlar yapıldı..AVM açıldı .
Bir şekilde yönetimi de yapabileceğine sonsuz inanmıştı,nasılsa yüzlerce işçiyi yönetmişti bugüne kadar,bu da olurdu.
Ancak bir süre sonra avm’de işler tersine döndü..Mağaza sahipleri cirolardan,ziyaretçi azlığından yakınır oldu.Sonrasında mağazalarını kapatıp avm’yi terk etmeye başladılar.
Konutta da durum farksızdı.Temel atılıp inşaat başladığında ancak bir kısmını satabilmiş,nakit toplanamadığı içinse teslim tarihini kendisi bile kestiremez olmuştu.
Gece gündüze karışmaya başladı sonunda.Yıllarca didinip kazandıklarını yatırdığı iş hiçbir gelir üretmemeye aksine gider yaratmaya başladı..
Refah ve ertelediği hayatı yaşama hayalleri kabusa dönüşmüştü artık..
Oysa arkadaşı Ali daha fikir aşamasında gayabank ile tanışmıştı.
Kendi işinde ne kadar uzman olursa olsun işine dair bugünkü bilgi ve deneyim birikimi en az 25 yılın ürünü idi..
Gayrimenkule dair bu birikimi edinecek bir 25 yılı daha yoktu..Oysa bu birikimi bulunan deneyimli bir şirkette çalışabilirdi..
İnternette yaptığı araştırma ve dostlarından soruşturma sonucunda Gaya ile tanıştı.
Niyetini dinledi gaya uzmanları önce..
Sonra arsaya dair bir ay bulan bir araştırmayı yaparak arsasının en iyi kullanım fonksiyonunun tüm projeksiyonları ile tespit ettiler..
Böylelikle
1. aşama tamamlandı şu anda arsasında yükselecek değeri 10 yıl sonrası ile görebilir oldu..
Kararı kendisine bıraktı Gaya uzmanları.Alternatifleri ekte idi.
2. aşamaya geçmeye karar verdi.Gaya uzmanlığı ile birlikte geliştirme süreci başladı.
Mimarın seçilmesi aslına uygun pazarlanabilir bir proje bulunması dizayn edilmesi, sonrası müteahhit bulunması ruhsat ve
inşaat süreci başladı.
3. aşamayı satış, pazarlama işindeki uzmanlığı nedeniyle yine Gaya’ya verdi…
Gaya ekibi pazarlama faaliyetlerine başladı..Elbette ülkenin koşullarında kolay olmayan bu işin altından ön çalışmaların ve projeksiyonların doğru yapılmış olması nedeniyle kalkıldı.
Ve açılışı keyifle yapılan işletme şu anda yine Gaya’nın yönetim danışmanlığında sürdürülmekte..
Hatta Ali Bey şu anda Gaya ile yeni bir konut projesi sürecine başlamıştı
bile…
Ali’nin anlattıkları ,tüm yaşadıkları ve kaybettikleri Mehmet Bey’e ders olmuştu.
Ve şu an uçakta giderken aklında olan tek şey bir an önce Gaya’yı aramaktı.
Not: Bu hikayedeki tüm insanlar ve süreçler gerçektir.
Siz de yatırım yapmadan önce yani çok geç olmadan bizi arayın.
Yılların birikimi uzmanlığımızla, geleceğin resmini birlikte çekelim.
Global kriz ve gayrimenkule etkileri
Şubat 3rd, 2009
03.03.2009
- 2008 yılı tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de sıkıntılı geçti. Dünyayı çevreleyen global kriz ülkemizi direkt olarak etkilemese bile beklentilerin bozulması nedeni ile özellikle konut alımlarında ciddi gerilemeler , duraklamalar kaydettik. Buna mukabil ofis,otel piyasaları pozisyonlarını korudular, perakende sektörü ise genel olarak çok derin ciro düşüşleri yaşamadı, ancak kar marjlarında bir daralma olduğunu gözlemledik.
- Merkez bankası tarafından faizlerin aşağı çekilmesi ve yerli yatırımcıların dövize yönelmemesi 2009 yılında yatırımların önünün açılabileceği sinyallerini vermekte. Eğer yatırımcıların önündeki sis perdesi kaldırılabilirse ki bu konuda devlet yöneticilerinin yoğun bir çaba içerisinde olduğunu görüyoruz, 2009 yılı içerisinde düşük faizlerin etkisiyle konut alımlarının artacağını öngörüyoruz. Bu manada yeni projelerinde üretilmesi söz konusu olacak. Doğru hedef kitleye ürettiğiniz müddetçe zaten mevcut konut açığı yapımcının yanında rol oynayacak. Aslında şimdi konut üretmenin tam zamanı, hem faizler düşük hem de inşaat maliyetleri. Gerçi bankalar proje finansmanı yapmamakta ama üretici Türk toplumu kendi formüllerini yaratabilmekte.
- Önümüzdeki yıllarda gayrimenkul sektöründe veya bu sektöre mal ve hizmet üreten diğer sektörlerde kurumsallaşamayan şirketler değerlerini yitirmeye mahkum olacaklardır. Gerek AB normları, gerek bu sektörde iş yapanların yaklaşımları kurumsallaşmayı, en azından kurumsallaşma gayretlerini zorunlu kılmaktadır.
- Bu soruya yanıt kesinlikle hayır. Talep yerinde duruyor ancak belki bir miktar erteleniyor, ertelemek istemeyen de zaten bir yolunu bulup stoklarınızı eritiyor.
- Türkiye de henüz morgage sisteminin çalışmaya başladığını söylemek çok zor. Hala faizler çok yüksek , vadeler kısa dolayısıyla kira öder gibi ev sahibi olma şansı yok, tabi bu durum kitlelere yayılmadıkça da borsaya aktarılacak bir kağıda da kıymet yüklemek zor. Dolayısıyla ana parametreler değişmedikçe bu sistemin kitleleştirilmesini beklemek fazla iyimserlik olacak.
- Sadece AVM yatırımı değil her türlü yatırım için ön araştırma şart.Bu araştırma çevre analizlerinden , ulaşım analizlerine , hedef kitle tayini ve rekabet, gelecek trendlerine kadar uzanan bir yelpazede yapılmalı ve sonuçlarına göre yatırıma karar verilmeli, bu AVM olabilir , konut olur, karışık kullanım olur vs, sonra konsept ve fizibilite yapıldıktan sonra yatırıma karar verilirse hiçbir yatırım şeklinin enflasyonu olmaz. Gerçi bölgeler itibariyle baktığımızda hala bazı bölgelerimizin AVM konusunda yetersiz olduğunu görebiliyoruz.
- Elbette kanunlarımız yetersiz, ya da kanunların uygulanmasında eksiklikler , denetimsizlikler var. Mesela hala Taşınmaz Mal müşavirliği veya komisyonculuğu ile ilgili bir kanun yok. Bu konuda eğitim veren kuruluş sayısı çok az. AVM yöneticiliği yeni bir konu , bu alanda da perakende sektöründe de kalifiye eleman sayısı son derece az. Bunlar üzerinde düşünülmesi ve çalışılması gereken meseleler. Ama tekraren altını çizmekte yarar var, kanunlar da özellikle müteahhitlik tarafında doğru uygulanmıyor. Burada da sermaye konusu karşımıza çıkıyor, burada da maalesef bankalar tutucu davranınca iş kısır bir döngü içine girmiş oluyor.
- Olağanüstü varlık artışı bir yerde kırılacaktı, biz bunu 2006’nın son çeyreğinde söylemiştik. Dolayısıyla bizim için bir sürpriz olmadı. Dünya mutlaka çok etkilenecek ve sermaye el değiştirecek, iş yapış biçimleri değişecek vs. Ama biz Türkiye’nin bu kriz içinde şanslı olduğunu düşünüyoruz. Bir kere bizim halen GSMH içindeki en büyük pay üretime ait. Krize sebep olan ve zorlanan ülkelere dikkat edin üretmeyen ülkeler. Çok kaba bir şekilde tarif edersek, zamanında üretip sonra üretmeyi bırakıp sadece para satarak geçinen ülkeler bu krize sebep oldular. Dolayısıyla biz geleceğe ülkemiz perspektifinden baktığımızda oyunun kurallarını doğru kurarsak yabacıların ilgisini çekmeye devam edeceğiz.
- Elbette çok normal bir durum bu , bizim işimizde her zaman fırsat vardır cümlesinin tam bir karşılığıdır.
Avm Enflasyonu var mı?
Şubat 26th, 2008Avm’lerde milli servet çöplük oluyor demiş birisi. Genel olarak bu saptama doğru değil , şu an söylenen kriz ortamında dahi işlem hacmini sürdürebilen birçok avm mevcut. Tabiki araştırma ve geliştirme ve de pazar araştırmaları yapılmayan veya eksik yapılan projeler de mevcut. Bunlar piyasayı bir miktar olumsuz etkileyecek şüphesiz ancak çöplük oluşturacak boyutta değil.
Ekonomi gündemi 25.11.2008
Şubat 25th, 2008Citybank’ın kurtarılması ile piyasalar rahat bir nefes aldı. Bakalım her gün sürekli işleme konan planlar söz konusu küresel finansal yangını söndürebilecek mi, merhem olabilecek mi? Benim gibi optimistler piyasaların çalkantısının durulacağı ve işlerin normal mecrasına kavuşacağı tahminlerini yapıyorlar. Elbette fırtınanın süresi önemli, süre çok uzarsa positif tahminler güçleşir. Bir diğer durum ise fırtına sonunda sermaye el değiştirmiş olabilir. Dünyanın finasal merkezi kayabilir.
Ekonomi Bugün 24.11.2008
Şubat 24th, 2008Gerek gayrimenkul gerek se perakende yatırımcının ekonomik gelişmelerden etkilenmemesi imkansız. Bu durumda biz gayrimenkul geliştiricilerinin ekonomiyi iyi okumaları gerekiyor.