gayabank

03.03.2009

1. 2008 yılı tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de sıkıntılı geçti. Dünyayı çevreleyen global kriz ülkemizi direkt olarak etkilemese bile beklentilerin bozulması nedeni ile özellikle konut alımlarında ciddi gerilemeler , duraklamalar kaydettik. Buna mukabil ofis,otel piyasaları pozisyonlarını korudular, perakende sektörü ise genel olarak çok derin ciro düşüşleri yaşamadı, ancak kar marjlarında bir daralma olduğunu gözlemledik.
2. Merkez bankası tarafından faizlerin aşağı çekilmesi ve yerli yatırımcıların dövize yönelmemesi 2009 yılında yatırımların önünün açılabileceği sinyallerini vermekte. Eğer yatırımcıların önündeki sis perdesi kaldırılabilirse ki bu konuda devlet yöneticilerinin yoğun bir çaba içerisinde olduğunu görüyoruz, 2009 yılı içerisinde düşük faizlerin etkisiyle konut alımlarının artacağını öngörüyoruz. Bu manada yeni projelerinde üretilmesi söz konusu olacak. Doğru hedef kitleye ürettiğiniz müddetçe zaten mevcut konut açığı yapımcının yanında rol oynayacak. Aslında şimdi konut üretmenin tam zamanı, hem faizler düşük hem de inşaat maliyetleri. Gerçi bankalar proje finansmanı yapmamakta ama üretici Türk toplumu kendi formüllerini yaratabilmekte.
3. Önümüzdeki yıllarda gayrimenkul sektöründe veya bu sektöre mal ve hizmet üreten diğer sektörlerde kurumsallaşamayan şirketler değerlerini yitirmeye mahkum olacaklardır. Gerek AB normları, gerek bu sektörde iş yapanların yaklaşımları kurumsallaşmayı, en azından kurumsallaşma gayretlerini zorunlu kılmaktadır.
4. Bu soruya yanıt kesinlikle hayır. Talep yerinde duruyor ancak belki bir miktar erteleniyor, ertelemek istemeyen de zaten bir yolunu bulup stoklarınızı eritiyor.
5. Türkiye de henüz morgage sisteminin çalışmaya başladığını söylemek çok zor. Hala faizler çok yüksek , vadeler kısa dolayısıyla kira öder gibi ev sahibi olma şansı yok, tabi bu durum kitlelere yayılmadıkça da borsaya aktarılacak bir kağıda da kıymet yüklemek zor. Dolayısıyla ana parametreler değişmedikçe bu sistemin kitleleştirilmesini beklemek fazla iyimserlik olacak.
6. Sadece AVM yatırımı değil her türlü yatırım için ön araştırma şart.Bu araştırma çevre analizlerinden , ulaşım analizlerine , hedef kitle tayini ve rekabet, gelecek trendlerine kadar uzanan bir yelpazede yapılmalı ve sonuçlarına göre yatırıma karar verilmeli, bu AVM olabilir , konut olur, karışık kullanım olur vs, sonra konsept ve fizibilite yapıldıktan sonra yatırıma karar verilirse hiçbir yatırım şeklinin enflasyonu olmaz. Gerçi bölgeler itibariyle baktığımızda hala bazı bölgelerimizin AVM konusunda yetersiz olduğunu görebiliyoruz.
7. Elbette kanunlarımız yetersiz, ya da kanunların uygulanmasında eksiklikler , denetimsizlikler var. Mesela hala Taşınmaz Mal müşavirliği veya komisyonculuğu ile ilgili bir kanun yok. Bu konuda eğitim veren kuruluş sayısı çok az. AVM yöneticiliği yeni bir konu , bu alanda da perakende sektöründe de kalifiye eleman sayısı son derece az. Bunlar üzerinde düşünülmesi ve çalışılması gereken meseleler. Ama tekraren altını çizmekte yarar var, kanunlar da özellikle müteahhitlik tarafında doğru uygulanmıyor. Burada da sermaye konusu karşımıza çıkıyor, burada da maalesef bankalar tutucu davranınca iş kısır bir döngü içine girmiş oluyor.
8. Olağanüstü varlık artışı bir yerde kırılacaktı, biz bunu 2006’nın son çeyreğinde söylemiştik. Dolayısıyla bizim için bir sürpriz olmadı. Dünya mutlaka çok etkilenecek ve sermaye el değiştirecek, iş yapış biçimleri değişecek vs. Ama biz Türkiye’nin bu kriz içinde şanslı olduğunu düşünüyoruz. Bir kere bizim halen GSMH içindeki en büyük pay üretime ait. Krize sebep olan ve zorlanan ülkelere dikkat edin üretmeyen ülkeler. Çok kaba bir şekilde tarif edersek, zamanında üretip sonra üretmeyi bırakıp sadece para satarak geçinen ülkeler bu krize sebep oldular. Dolayısıyla biz geleceğe ülkemiz perspektifinden baktığımızda oyunun kurallarını doğru kurarsak yabacıların ilgisini çekmeye devam edeceğiz.
9. Elbette çok normal bir durum bu , bizim işimizde her zaman fırsat vardır cümlesinin tam bir karşılığıdır.

Gerek gayrimenkul gerek se perakende yatırımcının ekonomik gelişmelerden etkilenmemesi imkansız. Bu durumda biz gayrimenkul geliştiricilerinin ekonomiyi iyi okumaları gerekiyor.