Yapılar da yaşar...

Yapılar da yaşar. Yapıların damarları olan koridorlarında, odalarında ve salonlarında kullanıcıların ayak sesleri dolaşmaktadır. Büyük emeklerle meydana gelen bu yapılarda, kan dolaşımının düzenli olması gerekmektedir, herhangi bir tıkanıklığın olası sonuçları felç ya da ölüm olabilir. Bu yapılardan ve birbirleriyle ilişkilerinden kurulu bir sistem olan kent de tıpkı bir organizma gibi nefes alıp verir. Yapılaşma kararlarının bu sistem içinde ele alınması ve sosyo-ekonomik ve çevresel koşullarla bütünlük sağlaması gerekmektedir. 
Yapı sektörü çok aktörlü bir ortamda şekillenmektedir. Yerel yönetim, özel sektör, mülk sahipleri, kullanıcılar, teknik ekip ve sivil toplum örgütleri yapılaşma hareketlerine yön veren ya da sonuçlarından doğrudan ya da dolaylı olarak etkilenen kesimler olarak kentlerin mekânsal organizasyonuna da taraf olurlar. Yapılaşma koşulları plancı ve yerel yönetimler tarafından belirlenirken, mülk sahipleri ve yatırımcılar vizyonlarını ve beklentilerini projeye aktarır, mimar bu vizyonu teknik ve estetikle birleştirerek mekâna taşıyan tasarımı üretir, mühendisler de binayı vücuda getirir, yerel sakinler ve kullanıcılar ise gerek görsel ve işlevsel olarak, gerek psikolojik olarak meydana gelen üründen etkilenir. Bu aktörlerin her birinin beklenti ve çıkarları farklıdır, çoğu zaman da birbiriyle çatışır. Bu beklentilerin iyi irdelenmesi ve yatırım kararlarının bu beklentilerin bir dengesini sunması sağlanmalıdır. 
İş süresince, onlarca işçi, usta, kalfa çalışır. Yatırım yapılır, finansman sağlanır, büyük paralar harcanır. Bina biter ve işleticisini, kullanıcısını beklemeye başlar. Bazıları kullanıcıyla hemen buluşurken, bazıları uzun yıllar boyunca atıl bir şekilde beklemekte ya da doğru kullanıcıyla buluşmadığı için sosyal ve fiziksel köhnemenin yanı sıra, yapılan yatırımın geri dönüş sağlayamamasıyla sonuçlanmaktadır. Bunu sadece şans faktörüyle açıklamak mümkün değildir. Kilit noktası daha başta, yatırım kararırının verildiği aşamada belirmektedir. Dönemsel eğilimlere ya da bilimsel olmayan ölçüm yöntemlerine dayanarak verilmiş kararlar sağlıklı sonuçlar doğurmamaktadır. Bu nedenle karar almadan önce yatırımcıya “durun” diyoruz. Yatırımcının ortak beklentiler ve çıkarlar dengesi içinde yatırımını doğru yönlendirmesi için profesyonel yardım alması gerekliliği kaçınılmazdır. 
Bizler bu noktada devreye girdiğimizde kendimizi şanslı sayıyoruz. Çünkü henüz fikir aşamasında müdahale etme ve projeyi uzmanlığımıza göre yönlendirme olanağını buluyoruz. Öncelikle alanın mevcut durumunu ve konumsal analizlerini ortaya koyan bir çevre etüdü hazırlıyoruz. Ulaşım ilişkileri ve bağıl mesafeler tanımlanıyor, erişilebilirlik inceleniyor. Sosyal ve ekonomik yapı inceleniyor, ihtiyaç ve beklentiler saptanıyor. Yakın çevredeki ve etki alanlarındaki gelişmeler incelenip, kentsel projeler ve gelişme eğilimleri ile ilişkilendiriliyor. Arazi için en doğru ve en verimli kullanım türü belirleniyor. Bunun ardından projenin kurgusu ve senaryosu yavaş yavaş oluşturuluyor. Projeye uygun mekansal kriterler belirleniyor ve teknik ekibe yol gösterecek bir mimari program hazırlanıyor. Hedef kitle ve kullanıcı profili saptanıyor; pazar ve rekabet analizleri ile stratejik tercihlerden oluşan bir ticari program hazırlanıyor. Yatırımcının projeye ne kadar yatırım yapacağı, bu yatırımın geri dönüşünün hangi sürelerle ve ne miktarda olacağı bu ticari program çerçevesinde belirlenen önemli bir noktadır. Böylelikle yatırımcı önünü daha net görebilmekte ve daha bilinçli adımlar atabilmektedir. Projenin kavramsal boyutunun son aşaması ise, projeye özgün ön pazarlama programının hazırlanmasıdır. Yani pazarlama modeli ve yöntemi, fiyat aralığı ve satış tahmini süreleri yatırımcının görüşüne ve tartışmaya sunulur. Bu denli kapsamlı bir çalışma için şehir plancısı, mimar ve inşaat mühendisi, ekonomi, işletme, hukuk ve halkla ilişkiler konularında uzman kadromuz ve çözüm ortaklarımız işbirliği içinde çalışmaktadır.
Değişen ekonomik koşullar ve alışkanlıklarının kentlerimize kazandırdığı yeni bir yaşam şekli olan alışveriş merkezleri, bir diğer uzmanlık alanımızı oluşturmaktadır. Birçok işlevin aynı mekanda yoğunlaştığı bu yapılar ciddi bir organizasyon gerektirmektedir. Günümüzde giderek açık kent çarşılarının ve cadde üstü lineer mağaza sisteminin yerini almaya başlayan kapalı alışveriş merkezleri, sadece ticari ilişkilerin kurulduğu mekanlar olmaktan öte, sosyal yaşamın ve toplumsal ilişkilerin önemli bir odağı olmuştur. Dolayısıyla, insan davranışları ve kitle iletişim şekilleri göz önünde tutularak tasarlanmalıdır. Alışveriş merkezlerinde en önemli konulardan biri doğru mağaza karmasına (shop-mix) ulaşmaktır. İnsanlara bir labirentte kaybolmuşluk hissi vermeyen ve hareket kolaylığı sağlayan, güvenli bir mekan oluşturmak temel amaçtır. Buna uygun bir mağaza karması kurulamazsa, alışveriş merkezi çalışmaz. Belli noktalarda tıkanıklık olması, insanların serbest dolaşımı engelleyen düğümlenmelere yol açar. Bunun için, biçim, büyüklük, kapsam bazında perakende satışın ve diğer işlevlerin alternatif tanımları yapılmalıdır. Kiralanabilir alanlar ve açık dolaşım alanları saptanmalı, projede yer alması istenen prestijli markalar ve muhtemel kiracılar belirlenmeli, mağazaların alan içindeki mekansal konumu, birbirlerine yakınlık dereceleri tanımlanmalıdır. Ayrıca ortak mekanların, sosyal buluşma ve etkileşim alanlarının konum, hacim ve konsept olarak tasarımları yapılmalıdır. Kavramsal çalışmalar tamamlandığında, projenin hayata geçmesi için zamanlama öngörüleri hazırlanır.
Ancak maalesef projeye her zaman başından dahil olamıyoruz. Yanlış kararlarla başlamış, daha sonra belli bir noktada tıkanıp çıkmaza girmiş birçok proje geliyor önümüze. Yine de yukarıda anlatılan tüm evreleri, tahkikleri sıradan yineliyoruz. Bambaşka fikirlerle kurgulanmış projeleri fikren değiştirip, yeni senaryolarla, olabildiği ölçülerde mimari açıdan değiştirip piyasaya arz ediyoruz. Bunun dışında kiracılarla yapılacak kira sözleşmesi örnekleri, (cirolu veya sabit ) , yapı ve dekorasyon kuralları, işletme el kitabı, yönetim planı gibi uygulama sırasında kullanıcıların ihtiyacı olacak bilgiler de işin başında üretilmektedir. 
Bu alanda ilk sıra dışı projemiz Profilo Alışveriş Merkezi olmuştur. Türkiye de ilk defa bir alışveriş merkezi bir pazarlama şirketi tarafından pazarlanmıştır. Ama bundan çok daha önemlisi projenin alışveriş merkezine nasıl dönüştüğünün hikâyesidir.
Profilo Mecidiyeköy’deki fabrikasını Çerkezköy'e taşıyınca şehrin göbeğinde 50,000 m2 gayrimenkul değerlendirilmeyi beklemeye başladı. Uzun bir süre depo olarak kiralanmak üzere uğraşıldı. Diğer yandan uzmanlarımız söz konusu alanda bir alışveriş merkezinin yükselebileceğine dair yukarda anlatılan kavramsal gelişim projesini geliştirerek yatırımcıların huzurlarına sundular. Şehrin tam merkezinde, bu tür konumsal avantajlara sahip başka bir alışveriş merkezi olmadığı tezi kabul gördü. Mimar Utarit IZGI projeyi çizmeye başladı ve 75,000 m2 toplam kapalı alanı olan bina içerden yapılmaya başlandı. Aynı zamanda alışveriş merkezinin mağaza karması hazırlandı ve hedeflenen kiracı adayları arasında pazarlama çalışmaları başladı. Kiracı adayların sorduğu tüm olumsuz sorular zaten daha önce hazırlanan raporda yanıtlanmıştı.
Pazarlamacılarımızın tek yaptığı bunları anlatmak ve müşterileri bu hayalimize ortak etmekti. Başta çok zorlandığımızı itiraf etmeliyim. Ama sonra doğru fiyat politikası, doğru pazarlama yöntemleri ve Profilo'nun kurumsal yaklaşımları mükemmel bir pazarlama başarısı ortaya çıkardı. Açıldığı gün kiracı sözleşme doluluğu %98 idi. Bu görülmemiş bir şeydi. Bugün günde 30,000 kişinin ziyaret ettiği, çıkan paket/ziyaretçi sayısı oranının % 35 olduğu yaşayan, bireylerin sadece alışveriş için değil, çeşitli sosyal ve kültürel aktiviteler için ziyaret ettiği, mutlu bir yapı gözlerimizin önündedir. Yatırımcılar pazarlama başarısını çok basiretli yönetim anlayışıyla pekiştirmişlerdir. Başarı yeni büyüme alanlarını da gündeme getirmiştir. Toplam kapalı alan 100,000 m2 olacak şekilde büyütülmüştür. 
Mutlaka yapıların inşaat kalitesi çok önemli, ancak estetik kaygılar, malzeme seçiminde ekonomik koşulların etkisi, dış cephe görünümü daha çok tartışılacağa benzer. Çok pahalı malzemelerle bitirilmiş alışveriş merkezleri, yer seçimi yanlış, kurgusu yetersiz, yönetimi kötü ise başarısız olabilir. Tersine tüm öğeleri doğru tasarlanmış ve daha ucuza mal edilmiş, mütevazi bir alışveriş merkezi çok başarılı olabilir.
Profilo Alışveriş Merkezi'ndeki başarımız bize bu konuda yepyeni ufuklar açtı. Bu projedeki pazarlama çalışmalarımız tamamlanmadan Polat İnşaat’ın 1.Levent'te yapımını bitirdiği Polat Plazaların arasında kalan alanda zeminden bodrumlara doğru inen 15,000 m2 lik alışveriş merkezini ellerimizin arasında bulduk. Proje hocamız Sn.Prof.Dr. Fatin URAN tarafından çizilmişti. Yapı alışveriş merkezi olmak üzere planlandığı için bazı temel unsurlar yerli yerindeydi. Ancak yine de işletmeci, pazarlamacı açısından cevabı verilmemiş birçok soru hala havadaydı. Daha da fenası bina tamamen biteli bir yılı aşkın bir süre olmuştu ve yaşamıyordu. Bir tek alıcısı olmamıştı. Bu noktada, bir doktor gibi önce hastalığı teşhise koyulduk, tedavi yöntemlerini bulduk ve kavram raporumuz bittiğinde ne yapacağımızı, kime ulaşacağımızı, senaryomuzu biliyorduk. Bilimsel ve teknolojik çalışmalarımız bize yol göstermişti. Çarşı boyut olarak küçüktü, yakın çevresinde sadece işyerleri konuşlanmıştı. Kısa vadede bu demografik yapı birincil ticaret alanımızı teşkil ediyordu. Bu yüzden mesela çocuk grubu ile ilgili sektörlerle vakit ve efor harcamadık. Belli bir süre bu projede çocuk ile ilgili üniteleri unutmamız gerektiğini biliyorduk. Neticede bizce müthiş bir pazarlama başarısı ortaya çıktı. Açıldığında doluluk oranı %83 di. Polcenter hayata geçti, ancak bir talihsizlik burada yakamızı yapıştı. Yönetim boşluğu pazarlamanın devamındaki başarıyı gölgeledi. Buna rağmen Polcenter yoluna devam ediyor.
Bahsettiğimiz hizmetlerin mülk sahibi ve yatırımcılar tarafından benimsenmesi çok önemlidir. Belli bir kapital güce sahip herhangi birinin taşınmaz projelerini doğru temellere oturtacak uzmanlığa sahip olduğu kabulü yapılamaz. Girişimci ve yatırımcıların bu konuda eğitilmesi gerekmektedir. 
Yatırımcı ile sağlıklı işbirliğinin en başarılı örneklerinden biri ise Finans Gayrimenkul Geliştirme Yatırım şirketi ile sağlanmıştır. Finansbank’a ait Çekmeköy’de bulunan arazi üzerine, henüz kullanım kararı ve plan değişikliği süreçlerinden itibaren birlikte geliştirilen başarılı bir konut projesi tasarlanmıştır. Henüz inşaat aşamasında konutların yaklaşık %80 ‘inin satılmış olması, projenin başarısını kanıtlayan önemli bir göstergedir. 
Buna benzer başarılarımız her geçen gün artıyor. Ancak bu başarılar, yüzümüzü güldürdüğü kadar tedirgin de etmektedir. Çıtayı yükseltmekteki azmimiz, bize zorlu ve çetin bir yolda başarıyı sürdürme ve büyütme zorunluluğunu da getirmektedir. Bu amaçla yola çıktık ve kolları sıvadık. 

Hadi bakalım rastgelsin.

M.Fırat MURATHANOĞLU 
Inşaat Y. Mühendisi

GAYA Gayrimenkul Gn. Md.

M. Fırat MURATHANOĞLU
Inşaat Y. Mühendisi

GAYA Gayrimenkul Gn. Md.